东扩西进 从电动车充电设施规划看郴州房地产发展方向

2018-08-03 11:56:08|作者:欧红征

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2035年,我国将禁售燃油汽车。以目前的情况来看,电动汽车已经成为燃油汽车的最佳替代品,而且在政府支持及各大汽车制造企业的推动下,电动汽车正在强势发展中。

近日,郴州市城乡规划局官网发布了郴州市中心城区充电设施布局专项规划方案的公示信息,时间跨度为2016年-2030年,涉及独立占地集中式充电站、公交车充电设施、公共停车场充电设施以及物流车、环卫车充电设施。

郴州执行了多年东扩西进的城市发展战略,武广新区(高铁西站)、骆仙片区、城东新区三个片区的房地产迅猛发展,更是吸引了包括恒大、金科、碧桂园等上市房企的投资建设。现如今,三大片区已经形成了城区雏形,在政府的推动下,苏仙区政府、第一人民医院东院、体育中心、会展中心等配套设施一一落户城东片区,城东俨然已经成为苏仙区的市中心地段。而武广新区和骆仙片区的学校、医疗、商业等配套也正在加紧扩建中。那么郴州房地产接下来的发展方向会在哪呢?

所谓城市扩张,交通先行。现代化的城市化进程,交通配套的规划建设已经成为了不可或缺的重要一环。那么,从规划局这次的市中心城区充电设施布局专项规划方案的公示信息中,我们应该可以一窥一二。

首先我们来看看与普通老百姓息息相关的公交车。

作为市民最重要的出行工具之一,公交车承载着一座城市大量的市内人口流动。随着郴州电动公交车的逐渐普及,电动公交车充电设施也成为了城市规划建设中必须考虑的一环。

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从规划图中,我们可以看到,公交车充电设施,主要集中在苏仙岭、下湄桥、高壁(汽车总站附近)、郴州西站、湘南物流园、王仙岭、苏仙区政府以及白露塘等地,其中,白露塘独占四席。除白露塘和苏仙区政府,其他充电设施基本都在城区外围地段。市区成熟度方面,除白露塘及湘南物流园,其他设施都处于较成熟地段。

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由于公交车数量多、自身体积庞大,停车场基本都是设置在城区外围,这与规划图中的设点是比较切合的。规划中的各个点位,也基本都处于目前的城市重心所在,比较意外的是白露塘居然规划了四个点,可见白露塘片区在未来的城市发展中,应该会有重要地位及意义。

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环卫和物流车辆在城市房展中承担着园林建造维护、垃圾转运、物流配送等重要职能。在本次公示的规划信息中,环卫车充电设施分布在锁石路和金旺路,位于老城区的东西两个方向,这样的规划,在满足老城区车辆的充电需求的同时,也能辐射东西两个片区,满足整个郴州市区的充电需求。物流车充电设施分布在湘南物流园、槐树下以及白露塘,没错,又有白露塘,而且白露塘规划了两个点。湘南物流园和槐树下,目前已经发展为郴州的物流集散基地。湘南物流园内集中了湘南大市场、湘南水果市场等批发市场以及大批物流、快递公司和贸易公司,并正在向槐树下扩张发展。而白露塘片区,作为郴州高新区,片区南部集中了郴州综合保税区、台湾工业园、东谷电商等大型贸易、轻工业企业,规划中的充电设施可以完美解决这些企业物流车辆的充电需求。而片区北部还专门规划了一个充电设施,大胆预估,片区北部也将大力发展轻工业企业。

随着市区人均可支配收入的逐年稳步增长,以及历时多年的禁摩规电行动的推动,作为城镇居民的重要代步工具,私家车保有量也是不断的增长中。据《郴州市2017年国民经济和社会发展统计公报》显示,全市私人汽车保有量已经达到了36.1万辆,在未来电动车逐步取代燃油车后,如何解决私家车的充电问题必然是摆在政府面前的一大难题。

在这次发布的规划方案中,为解决私家车充电问题,政府规划了两个方案:公共停车场充电设施和独立占地的集中式充电站。两种方案相辅相成,互为补充。

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公共停车场遍布市区各处,新建停车场装备充电设施,而旧停车场只需要做适当改造,在成本上是比较容易控制的,而且能深入住宅小区,缩短充电距离,方便私家车主充电。从规划图中可以看到,充电设施最密集地区在国庆路、人民路、龙泉路、香雪路、燕泉路、五岭大道沿线,这些都是老城区,人口密度最大,私家车也最多。其他区域相对较为分散,整体布局成“工”字。其中,高壁、塘尾路、槐树下以及白露塘片区北部属于目前尚未开发或欠开发地区,按规划方案预测,这些地区在未来的城市规划中,住宅开发应该有很大的前景。

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公共停车场充电设施虽然能解决私家车主就近充电的问题,但由于其普遍体量较小,充电设施相对较少且功率一般较小,管理不便,流通率不高,只能满足较少车主的需求。为此,政府另外规划了10个独立占地的集中式充电站,分别位于龙女温泉大门附近、郴州综合职业中专附近、西子山庄附近、南塔公园香雪路门口附近、民权路三中附近、塘尾路月形山公园附近、湘南物流园、茶园路郴县路交汇处、白露塘镇六十七完小附近、白露塘片区北部。集中式充电站与公共停车场充电设施的整体分布情况基本重合,都是位于目前的人口高密区和未来的规划城区。其中,白露塘片区独占两元,分布南北,完美的辐射了整个白露塘片区,可见白露塘片区在未来的城区发展中,地位超然。

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集中式充电站具有体量大,充电设施完善(能配备大功率充电设施)、管理便利、流通率高等优点,能满足大批量车主同时充电的需求,在一定意义上已经可以与燃油车时代的加油站媲美。公共停车场充电设施与集中式充电站的有机组合,切实满足私家车主充电需求,出行更加便利。

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从本次发布的规划方案中,可以窥见,郴州城区未来发展方向,仍然是以东扩西进为主线,同时发展南部物流集散中心。

老城区为成熟区域,住宅、商业、社区配套等已经趋于完善,地块饥渴,除非棚改、拆迁,基本很难有新项目上马。目前来说,正在建设中的新项目,以商住为主,如广惠时代、巨丰豪斯卡、万宝乐活天地等。在未来十年之内,老城区应该是以城区升级改造为主,因此更多的会在园林建设、商业布局方面下功夫,住宅建设的重心将不会再在老城区了。

下湄桥片区,除正在建设的五牛城、桃源水岸、中耀林溪湾、德润龙庭等楼盘外,所剩地块已经不多,仅在片区南部还有部分开发及拆迁潜力,北部因地势问题,开发潜力并不大。预测北部区域将向旅游风光带发展。

骆仙片区,可以说是当红炸子鸡。碧桂园、馨河湾、金色御园、半山首府等楼盘都在紧锣密鼓的建设中。整个片区拆迁压力小,原始环境较好,开发难度低。政府规划中和建设中的相关配套也较齐全。在恒大华府、青城美林等片区老辈们的影响下,该片区的人气也在暴涨中。从充电设施规划蓝图中也可以看到,针对这一片区,政府规划了相当重量的资源,用于该片区充电需求。可以预计,未来的骆仙片区,定是一个生态宜居的新住宅胜地。

武广片区的拆迁工作早在几年之前已经基本完成,目前仅剩科技工业园区尚未完成最后拆迁。该片区房地产经过近十年的发展,也已经趋于成熟。目前,郴州大道、兴城路和增湖路组成的三角地带已经开发60%以上,剩余地块在未来几年之内肯定会被消化完毕。从充电设施规划图中可以看出,未来该片区还将往月形山公园东南部(塘尾路沿线)发展。作为环月形山公园区域,环境优美,又靠近武广高铁,应该是住宅小区的首选之地。而在它对面的长冲创新创业园,应该会继续往创业园区方向房展。

梨树山片区地势平坦,背靠木子岭,国庆南路、郴州大道、九子塘路构成便利的交通网。目前该片区地块瓜分得也差不多了,开工率也较高。从目前的项目信息来看,该片区以住宅小区为主要发展方向,佐以配套的商业,未来应该是一个完善的居民聚居地。

与梨树山片区一路之隔的湘南物流园,未来发展方向与目前现状相差不大,从充电设施规划图中也可以看出,主要是承担物流重任,而南部槐树下区域应该会有部分轻工业企业入驻。作为这个区域的辅助,政府也应该会规划合适体量的住宅小区,但成规模的大盘不太可能。

白露塘片区在本文中出现频率可谓最高,没有之一。在所有类型的充电设施规划中,白露塘都占据着无比重要的位置。该片区北起许资公路,南达柿竹园,东河西河穿境而过。目前,片区南部主要有白露塘镇居民区、台湾工业园区、综合保税区等,另外还有奥园华府、千里湖山、华东雅苑等在建楼盘,北部区域尚未开发。

从充电设施规划图来看,该区域规划了足够的私家车充电设施,同时规划了物流、公交充电站,且兼顾片区南北。结合片区目前的布局,预测未来东河沿岸及中部将建设轻工业基地、高新科技产业园以及电商物流基地,作为该区域的产业基础。而西河沿岸应该会建设一批住宅和商住楼盘,横贯南北,作为该区域的人居基础。从房地产行业来说,该区域将成为郴城房产新贵区域。

世事难料,瞬息万变。以上预测仅为作者个人言论,与政府实际规划及政策如有出入,以政府为准。规划图片来自郴州市城乡规划局,如有版权问题,请联系本站。

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