土地增值税成为近期热点,颇受广大读者的关注,现就土地增值税的几大热点问题进行了深入的探讨,希望以下问答对有同样疑惑的读者有所帮助!

  一问:“营改增”后,纳税人转让房地产,计算土地增值税的应税收入是否包含增值税?

  国地资讯:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第一款规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  二问:“营改增”后,房地产开发企业土地增值税预征计征依据如何确定?

  国地资讯:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第二款规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

  三问:房地产开发企业在“营改增”后进行房地产开发项目土地增值税清算时,土地增值税应税收入如何确定?

  国地资讯:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第四条(一)规定,房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

  四问:“营改增”后,计算土地增值税增值额的扣除项目中是否包含增值税?

  国地资讯:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条(一)规定,营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

  五问:“营改增”后,房产地开发企业缴纳的城市维护建设税、教育费附加应当如何扣除?

  国地资讯:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条(二)规定,营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

  六问:“营改增”后,纳税人将开发产品用于职工福利、奖励等视同销售房地产的,应如何确定土地增值税应税收入?

  国地资讯:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定,纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  七问:房地产开发企业在“营改增”后进行房地产开发项目土地增值税清算时,与转让房地产有关的税金如何确定?

  国地资讯:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第四条(二)规定,房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

  八问:“营改增”后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,扣除项目金额应当如何计算?

  国地资讯:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第六条规定,营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:

  (一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

  (二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

  (三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。