《不动产登记暂行条例实施细则》(简称《细则》)第14 条规定,因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的,应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等,也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。笔者认为,做好非公证继承情形下的不动产登记工作有以下几个问题需要厘清:

  第一个问题是继承从什么时候开始?

  《继承法》第二条明确规定:“ 继承从被继承人死亡时开始”。从法律的角度讲,死亡又分为生理死亡和宣告死亡,而宣告死亡作为死亡的一种特殊形式,需要特别注意。根据《民法总则》第46条的规定,宣告死亡的条件是下落不明满四年的或者因意外事件下落不明满二年。需要注意的是,因意外事件下落不明,经有关机关证明该自然人不可能生存的,申请宣告死亡不受二年时间的限制。同时需要利害关系人向失踪人的住所地或最后居住地的基层人民法院提出宣告死亡的申请,人民法院发出寻找失踪人的公告满1 年后仍无失踪人生存消息的,才能依法作出死亡宣告判决,人民法院宣告死亡的判决作出之日视为其死亡的日期。因意外事故下落不明,经有关机关证明该公民不可能生存的,人民法院发出寻找失踪人的公告满三个月后仍下落不明的,依法作出死亡宣告判决,意外事件发生之日视为其死亡的日期。

  问题是死亡证明应该由哪个部门出具?

  要办理继承的不动产登记,就应该证明原产权人已经死亡。在《不动产登记操作规范(试行)》中,列举式地明确了死亡证明的形式,包括医疗机构出具的死亡证明,公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明,人民法院宣告死亡的判决书,其他能够证明被继承人死亡的材料等。也就是说死亡证明出具的机关可以是医疗机构,可以是公安机关,也可以是人民法院,甚至是其他机关。那么,对于其他能够证明被继承人死亡的材料是哪些材料,其他机关到底是哪些机关,并没有确切的答案,给不动产登记工作人员把握死亡证明的效力问题带来了前所未有的考验。

  第三个问题是亲属关系证明应该由哪个部门出具?

  在《不动产登记操作规范(试行)》明确亲属关系证明包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明,公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料,其他能够证明相关亲属关系的材料等。《关于改进和规范公安派出所出具证明工作的意见》也明确规定,曾经同户人员间的亲属关系,历史户籍档案等能够反映,需要开具证明的,公安派出所在核实后应当出具。而《办理继承公证的指导意见》第三条明确说明,本条所述“ 亲属关系证明”,是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明和公证书。据此,笔者认为,亲属关系证明出具机关可以是公安机关、民政机关、医疗卫生部门、基层人民政府、村委会、居委会以及被继承人或继承人所在单位。

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  此外,还有一种特殊情形需要特别注意,即被继承人的子女先于被继承人死亡的情况,此时由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承其父亲或者母亲有权继承的遗产份额。